Wettelijke Bepalingen Huren en Verhuren

Een huurwaarborg is zowel in België als in Nederland niet wettelijk verplicht, maar bijna elke verhuurder vraagt er een. Als de huurder schade aan het pand aanricht of de huur weigert de betaling, dan biedt de huurwaarborg hier bescherming voor.

Maar er komen ook nog heel wat andere wettelijke bepalingen en verplichtingen kijken bij het huren en verhuren van een pand. In dit artikel proberen we een verstaanbare interpretatie van deze huurwetgeving voor te stellen, zodat U door het bos de bomen terugziet. Dit is dus een vulgariserende versie van de wet, en is enkel bedoeld als richtlijn en advies, niet als een wettelijk bindende analyse.

Waar nodig zullen we ook duiding geven over eventuele verschillen tussen de wettelijke bepalingen over het huren in Nederland, en dit per rubriek, zo heeft u ineens een mooi vergelijkend overzicht. Zullen we van start gaan?

Huren en Verhuren in België

Eerst en vooral willen we nogmaals aangeven dat er een verschil is in de wetscode van het Vlaams Gewest voor en na 1 Januari 2019. Aangezien dit een gids is voor mensen op zoek naar recente informatie, spreken we hier niet over de periode daarvoor. Voor meer informatie daaromtrent, indien nodig, kan je steeds bij de relevante instanties terecht om eventuele verschillen in uw rechten en plichten te bevragen.

Een pand huren in België is in principe toegankelijk voor iedereen, en de markt is vrij. Als je pand bewoonbaar is, dan kan je er een huurpand van maken. Hoewel er toegewezen sociale woningen bestaan, is de opdeling tussen de vrije markt en de sociale huisvestingsmarkt niet heel scherp afgetekend, vergeleken met Nederland. Het grootste verschil ligt bij de woningcorporaties, die in Nederland een sterk monopolie in de huurmarkt hebben, iets wat in België niet bestaat.

Huren en Verhuren in Nederland

Ook in Nederland vallen de types van huurwoningen onder twee groepen, particulier en sociaal. Het grootste verschil tussen Nederland en België zijn de wooncorporaties. Bij benadering 75% van alle huurwoningen in Nederland zijn eigendom van deze groepen.

De woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor het verhuren van sociale panden. Dit aandeel in de markt is een heel stuk groter dan in België.

Gezien de strenge voorwaarden waaraan kandidaat huurders moeten voldoen is het voor vele mensen vaak moeilijk om een nieuw huurpand op de kop te tikken in de sociale markt. De wachtlijsten zijn lang, en expats bijvoorbeeld maken zo goed als geen kans.

Het alternatief is huren op de vrije markt, maar daar is de verhouding tussen vraag en aanbod nog meer uit balans, hetgeen leidt tot soms gigantisch hoge huurprijzen. Het zijn net de beperkingen op de huur en andere kosten die de sociale woningmarkt zo aantrekkelijk maken.

Al deze factoren hebben ook een invloed op de toepasbare wetgeving, waarover hierna meer indien relevant.

Wettelijke Bepalingen – Een Vergelijking tussen België en Nederland

Huurovereenkomst Sluiten

Naast de Huurwaarborg, waarover we het hier al uitgebreid hadden, zijn er nog vele andere aspecten van toepassingen op het afsluiten van een huurcontract. Zoals persoonlijke privacy, de inhoud van het contract en eventuele addenda, plaatsbeschrijving, de bestemming van het pand, etc…

Privacy Kandidaat Huurder en Discriminatie

Uit respect voor de privacywetgeving in beide landen, mag de verhuurder enkel de informatie vragen die noodzakelijk is om het pand wettelijk te kunnen verhuren. Identiteit, huidige woonplaats, en het inkomen.

Het staat de verhuurder vrij om te verhuren aan wie hij maar wil. Als er verschillende kandidaten zijn voor dezelfde woning, dan mag hij zelf een selectie maken. Echter, om discriminatie tegen te gaan zijn er bepaalde dingen die hij niet mag vragen. Vermogen en bewijs van inkomsten via loonbrieven, geaardheid, burgerlijke staat, gezondheid, en gerechtelijk verleden mogen niet bevraagd worden.

Ook discriminatie op basis van huidskleur, geslacht, of een eventuele handicap is vanzelfsprekend niet toegestaan. Aangezien de wetgeving in België en Nederland hier vrij sterk aansluiten, laten we het hier voorlopig bij.

Wat is een Hoofdverblijfplaats?

De hoofdverblijfplaats is volgens de Belgische wetgeving een plaats waar de persoon effectief woonachtig is. Dit staat in principe los van domicilie en permanente aanwezigheid, zolang de huurder er maar voornamelijk woonachtig is.

In Nederland is de wetgeving daaromtrent wat strenger en wordt er vaak geëist dat de hoofdverblijfplaats de enige woonlocatie van de persoon is. Dit is voornamelijk omdat in Nederland deze voorwaarde voorkomt bij de sociale wooncontracten, die het merendeel van de huurmarkt uitmaken. We zullen later ook zien dat dit een invloed heeft tot het recht op onderverhuren.

Inhoud van het Huurcontract

Een huurcontract moet op papier staan, enkel digitale documenten zijn tot op heden niet compleet wettelijk bindend. Beide partijen moeten de overeenkomst ondertekenen. De gegevens die erin moeten staan kunnen bijvoorbeeld zijn:

• Identiteitsgegevens van alle betrokken partijen van de huurder en de verhuurder
• Begindatum en exacte duur van het contract
• Als u slecht een deel van een pand huurt, dient dit vermeld te worden
• De huurprijs en eventuele akkoorden omtrent verhogingen en indexeringen
• Wie is er verantwoordelijk voor kosten en lasten
• Een addendum met de toepasselijke onderdelen van het woninghuurrecht.

Alle partijen – verhuurder, huurder, en eventuele medebewoners met domicilie – moeten een kopie ontvangen. Voor de noodzakelijke en in beide landen wettelijk verplichte registratie van het huurcontract is er ook een exemplaar nodig.

Huurcontract Registreren

Het registreren van een huurcontract is in zowel België als Nederland in principe wettelijk verplicht. Toch wordt hier vaak niet aan voldaan, hoewel registratie gratis is binnen de 2 maanden na aanvang van de huur. De registratie gebeurt altijd best samen met de plaatsbeschrijving.

Indien een huurcontract niet geregistreerd wordt door de verhuurder, dan blijft dit contract voor hem wel bindend. Let wel, zolang het huurcontract niet geregistreerd is, kan de huurder het contract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding te betalen.

Huurpand Plaatsbeschrijving

In een plaatsbeschrijving wordt de staat van het huurpand zo grondig mogelijk beschreven. Zien de verhuurder en huurder liever de opinie van een deskundige hieromtrent, dan kan dit ook. Het belangrijkste is dat dit document door alle betrokken partijen ondertekend wordt en aan het huurcontract wordt toegevoegd bij registratie.

De plaatsbeschrijving wordt best zo spoedig mogelijk na ingang van het huurcontract opgemaakt, en niet later dan 1 maand na het begin van de overeenkomst. Dit document wordt bij het einde van de huurperiode gebruikt om na te gaan of de huurder enige schade aan het pand berokkende, waarvoor de verhuurder dan vergoeding kan vragen.

Huren en Verzekeringen

Verzekeringen zijn heel variabel en beschikbaar voor zo goed als alle aspecten omtrent het huren of verhuren van een woning. Voor een beter inzicht hieromtrent lees ons artikel Huurverzekeringen voor Huurders en Verhuurders.

Indien u in België een woning of kamer huurt, dan bent u als huurder wettelijk verplicht om een brandverzekering aan te gaan. Jammer genoeg bestaat deze wettelijke verplichting niet in Nederland en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Gaat u geen brandverzekering aan dan kan dit rampzalige gevolgen hebben. Deze verzekeringsformule dekt een heel brede lading, zoals ook waterschade en glasbreuk. We raden iedereen dan ook aan om een brandverzekering af te sluiten. Wel blijft het heel verstandig om dit soort verzekering af te sluiten.

Staat van de Huurwoning

De staat van een huurwoning wordt vastgelegd in de plaatsbeschrijving en moet wettelijk gezien goed blijven tijdens de huurperiode. Hierbij moet voldaan worden aan alle minimale kwaliteitsnormen voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Bij zware gebreken aan de woning die kunnen leiden tot mensonwaardige leefomstandigheden, kan de huurder de overeenkomst nietig laten verklaren via de rechtbank. Alternatief kan een renovatiehuurcontract opgesteld worden, waarbij de huurder zelf de renovatiekosten dekt, waarover later meer.

Duur van de Huurovereenkomst

De exacte duur van een huurcontract moeten contractueel bepaald worden. Er bestaan hierin 3 types:

• Korte duur (3 jaar of minder) in België, in Nederland is dit een contract van tijdelijke duur
• Meer dan 9 jaar in België, in Nederland is dit gewoon van onbepaalde duur
• Levenslang huurcontract in België, in Nederland is dit gewoon een contract van onbepaalde duur

Indien er geen duur in het contract vermeld wordt dan wordt dit contract voor de Belgische wetgeving aanzien als een contract van 9 jaar. In Nederland is dit een contract van onbepaalde duur.

Wenst u in België voor een periode van langer dan 9 jaar te verhuren, of zelfs levenslang, dan kan u dit laten vastleggen bij de notaris. In Nederland zijn hiervoor zover ik weet geen verdere provisies voor voorzien.

Voor studenten in België bepalen beide partijen samen de duur van het huurcontract. De huur stopt automatisch wanneer deze datum verstreken is en wordt niet automatisch verlengd zoals bij andere huurcontracten.

Renovatiehuurovereenkomst

Renovatiehuurovereenkomsten zijn als wettelijk vastgelegd begrip uniek voor België. Hoewel zulke overeenkomsten volgens mij niet illegaal zijn in Nederland, komen ze vermoedelijk heel weinig voor. Door de vaste huurprijs van toepassing op sociale wooncorporatie panden is deze optie voor het grootste deel van de Nederlandse huurmarkt niet van toepassing.

Deze overeenkomst -waarbij duidelijk genoteerd wordt welke werken er zullen uitgevoerd worden – wordt in België opgemaakt wanneer de huurder als tegenprestatie voor een verlaging of kwijtschelding van de huur de woning zelf renoveert. Dit kan zijn ter verfraaiing, of zoals eerder vermeld, om aan de elementaire kwaliteitseisen voor huurpanden te voldoen. In dit laatste geval moet de huurder na de werken een goedkeuringsattest aanvragen bij de huurinspectie.

Huurprijs

Huurprijzen zijn verbonden aan marktwaarde, vraag en aanbod, alsook natuurlijk de kwaliteit van het pand. Maar er zijn wel bepaalde beperkingen voorhanden voor sociale woningen, om het financieel zwakkere deel van de bevolking gelijke huurkansen te bieden. In Nederland is dit veel beter geregeld via de wooncorporaties dan in België, waar sociale huurwoningen een relatief klein deel van de markt uitmaken.

De Huurprijs Correct Bepalen

Op de vrije markt is het een spel van marktconformiteit, gedreven door vraag vs. aanbod en slimme marketing. Hier bepalen de verhuurder en de huurder de huurprijs zonder tussenkomst van derden. Verlenging van huurcontracten mogen niet gepaard gaan met een verhoging in de huurprijs. Natuurlijke indexeringen zijn wel wettelijk toegestaan.

In de sociale sector, zowel voor België als Nederland, staat er een wettelijk maximum op de maandelijkse huur. Aangezien dit bedrag regelmatig aangepast wordt vermelden we het hier niet. Het is beter om u bij de lokale instanties te bevragen voor de meest recente maximale huurprijs te weten te komen.

Huurprijzen kunnen ingeschat worden via gratis onlineapplicaties. Zo een huurschatter programma vraagt je dan naar het adres van het pand, alsook de oppervlakte en kamerindeling. Vindt u dat de verhuurder te veel vraagt voor het pand gebaseerd op deze berekeningen, dan kan u een verlaging vragen of in Nederland zelfs een klacht indienen bij de Huurcommissie.

Kosten en Lasten

Wie betaalt wat? Daar komt het uiteindelijk op neer. Naast de kosten voor elektriciteit, gas, en water, zijn er ook nog andere onderhoudskosten en belastingen die moeten betaald worden.

Zowel in België als in Nederland is de wet vrij specifiek hieromtrent. Indien u vindt dat de verhuurder te veel vraagt voor bepaalde kosten en lasten, dan mag u als huurder hier altijd bewijsstukken voor vragen.

Kosten en Lasten voor de Verhuurder

De verhuurder dient de onroerende voorheffing en eventuele kosten voor de huurbemiddeling te betalen, alsook essentiële renovaties. Hierover later nog wat meer.

Kosten en Lasten voor de Huurder

De huurder wordt verantwoordelijk gesteld voor de kosten gerelateerd tot het gebruik van de woning. Niet alleen energie en water, maar ook kleine herstellingen zijn voor rekening van de huurder.

Huurprijs Indexatie

Het indexeren van de huurprijs ligt wettelijk vast aan de kosten van het levensonderhoud. Zowel de Belgische als de Nederlandse overheid houden een gezondheidsindexcijfer bij hiervoor, dat regelmatig verandert.

Huurprijzen mogen maximaal 1 maal per jaar geïndexeerd worden, of helemaal niet als dit zou in de huurovereenkomst vastgelegd werd.

Opgelet, want indexering van huurprijzen werkt in België met terugwerkende kracht. Als de indexering plaatsvindt in December, dan kan de verhuurder aan de huurder vragen om vanaf September de nieuwe huurprijs te betalen. De verschuldigde som wordt toegevoegd aan de volgende betaling.

Herziening of Huuropslag

Een herziening van de huurprijs of huuropslag is niet hetzelfde als indexering. In principe light een huurprijs vast gedurende de volledige lengte van het huurcontract, of dit nu tijdelijk of levenslang is.

Indien door renovaties of omstandigheden de waarde van het pand aantoonbaar met 10% stijgt, of 20% daalt, dan kunnen zowel de verhuurder als de huurder respectievelijk een verhoging of verlaging van de huur aanvragen. Komt u niet tot een akkoord via bemiddeling of de Huurcommissie, dan kan de benadeelde partij naar de rechter stappen om dit af te dwingen.

Het aanvragen van een huurherziening kan enkel gebeuren op vaste tijdstippen. In België is dat 6 maanden voor het einde van elke 3-jarige huurperiode. In Nederland kan dit op de vrije markt enkel nadat voldaan werd aan de minimale huurperiode, zoals vastgelegd in het contract.

Teveel Betaald – Hoe krijg ik mijn centen terug?

Het is misschien zeldzaam, maar het kan zijn dat er door een latere herwaardering of een fout bij de bank een teveel betaald werd aan de verhuurder.

De huurder mag de verhuurder in dit geval via een aangetekende brief vragen om het bedrag dat hij te veel betaald heeft terug te betalen. Daarvoor heeft de huurder 5 jaar de tijd.

Reageert de verhuurder niet? Dan heeft de huurder nadat de verhuurder de aangetekende zending ontvangen heeft 1 jaar de tijd om naar de vrederechter te stappen.

Onderhoud en Herstellingen

Bij het bepalen wie wat moet betalen voor onderhoud en herstellingen zijn de staat van de huurwoning en de plaatsbeschrijving van cruciaal belang, zoals hierboven vermeld. Daarnaast komen er ook nog een aantal ander factoren bij kijken. Wat gebeurt er bij brand? Wie zorgt voor wat bij dringende herstellingen, en wat te doen in geval van verzuim of wanbetaling?

Wie Moet Wat Betalen?

We vermeldden dit reeds kort onder het hoofdstuk Kosten en Laten hierboven. Hier gaat het echter enkel over onderhoudskosten en herstellingen. Deze zijn zowel in België als in Nederland wettelijk bepaald, respectievelijk via de kleine herstellingenlijst en via een lijst op de website van de Rijksoverheid.

Wat Betaalt de Huurder?

In principe is de huurder verantwoordelijk voor alle kleine herstellingen en kosten gerelateerd aan het gebruik van de woning. Dit omvat schade en slijtage aan dagelijkse gebruiksvoorwerpen, alsook renovaties van leefruimtes als deze door de huurder beschadigd zijn. Ook het reinigen en algemeen onderhoud van de tuin is uw verantwoordelijkheid, tenzij dit specifiek anders vermeld wordt in de huurovereenkomst.

Kleine herstellingen kunnen bijvoorbeeld een kapot stopcontact, gebroken glas, verloren sleutels, een defecte schakelaar, enzovoort zijn.

Opgelet! Indien grotere herstellingen nodig zijn aan het pand – die normaal door de verhuurder moeten gedekt worden – maar u laat het na om de eigenaar hiervan op de hoogte te brengen, waardoor nog grotere schade ontstaat, dan kan u als huurder verantwoordelijk gesteld worden voor de volledige kosten.

Wat Betaalt de Verhuurder?

De verhuurder is verantwoordelijk voor alle grote herstellingen die de woning bewoonbaar maken, en de waarde van het huurpand mee bepalen. Een verwarmingsboiler bijvoorbeeld, de watervoorraad, het elektriciteitsnetwerk.

Kleinere schade die normaal door de huurder dient betaald te worden maar ontstond door overmacht of interventie van derde is in principe ook de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Schade aan de Huurwoning – Wat nu?

Hier komt de plaatsbeschrijving zeker goed van pas. Normaalgezien is degene verantwoordelijk voor het berokkenen van de schade verantwoordelijk voor de herstellingen.

Indien er echter geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij het begin van de huurovereenkomst, dan zijn alle kosten in principe voor de verhuurder, tenzij hij kan bewijzen dat de huurder de schade veroorzaakte.

Veroorzaakt een derde partij schade aan de woning, dan dient deze of hun verzekeringsmaatschappij aansprakelijk gesteld worden door de verhuurder. Stel, de buurtjongen trapt een raam in met een bal. Dan meldt u dit aan de verhuurder, zodat deze de herstelling kan uitvoeren en verhaal kan halen bij de derde partij voor de kosten.

Dringende Herstellingen

Dringende herstellingen zijn een speciaal geval. Hier gaat het over noodzakelijk reparaties en renovaties die onmiddellijk moeten plaatsvinden om de woning leefbaar te houden.

De verhuurder dient hiervoor natuurlijk toestemming te vragen aan de huurder. In principe heeft de huurder geen andere keuze dan dit toe te staan, ook al betekent dit dat een deel van de woning tijdelijk onbruikbaar is. Wordt de bewoning volledig onbewoonbaar door de herstellingswerken, dan kan hij via het gerecht het huurcontract laten ontbinden.

Duurt de herstelling langer dan 30 dagen, dan moet de verhuurder een evenredige verlaging van de huurkost toekennen aan de huurder.

Verzuim van Onderhoud

Als een van de betrokken partijen zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, dan moet de tegenpartij, huurder of verhuurder, een aangetekend schrijven sturen ter aanmaning. Wordt hier geen gehoor aan gegeven binnen de wettelijk bepaalde termijn van 4 tot 6 weken, België vs. Nederland, dan kan u best de rechter inschakelen.

• Deze kan dan een van de volgende beslissingen nemen:
• Het contract volledig en correct uit te voeren, met duiding van wie er in de fout is gegaan
• De huurovereenkomst laten ontbinden
• Wie er een schadevergoeding en eventuele nalatigheidsintresten dient te betalen, en voor welk bedrag.

Medehuur

Om samen te wonen als gehuwden of als wettelijk koppel is niks nieuws. Wel een nieuwe trend is het feitelijk samenwonen. Waar ligt het verschil precies vraagt U? Belangrijk om weten is dat elke huurder, of u nu gehuwd, wettelijk samenwonend of feitelijk samenwonend bent, door de verhuurder verantwoordelijk kan gesteld worden voor de volledige huurkost als een van de partijen niet betaald. Wees dus voorzichtig hiermee.

Gehuwden en wettelijk samenwonenden

Bent u gehuwd of wettelijk samenwonend? Dan zijn beide partijen samen huurder en wettelijk allebei verantwoordelijk om aan de verplichtingen van het huurcontract te voldoen.

Trouwt u of gaan jullie wettelijk samenwonen nadat de huurperiode ingaat, dan moet u de verhuurder hiervan op de hoogte brengen, zodat hij vanaf dan alle benodigde communicatie naar beide partners kan sturen.

Gaan jullie uit elkaar? Dan bepaal je zelf, of in geval van geschil via de rechtbank, wie er verder verantwoordelijk is voor de huur. Wees voorzichtig bij geschillen, want ook al vertrok een van beide partijen reeds; zolang er geen consensus is over wie het contract overneemt blijven beide partijen verantwoordelijk voor de kosten, en dit gedurende een periode van 6 maanden in België.

Feitelijk samenwonenden

Feitelijk gaan samenwonen is een nieuw fenomeen voor de Belgische markt sinds een paar jaar. Dit is het natuurlijke gevolg van alsmaar stijgende huurprijzen op een vrije huurmarkt waar er minder aanbod dan vraag is.

De verhuurder dient ermee akkoord te gaan om iedere medehuurder als officiële huurder te beschouwen. Voor alle communicatie moet hij zich richten tot alle geregistreerde huurders van het pand.

Vertrekt een van de medehuurders dan kan er onderling overeengekomen worden om een vervanger te vinden, of om de huurkost te herverdelen. Let wel, indien niemand gevonden wordt of er geen overeenkomst kan bereikt worden, kan de verhuurder ook in dit geval de vertrekkende partij verantwoordelijk stellen voor het verder betalen van de huurkost.

Einde van het Huurcontract

Huurcontracten in België hebben normaal een natuurlijke loopduur van 9 jaar. Verloopt deze periode, en wil geen van beide partijen het contract opzeggen, dan is er geen vuiltje aan de lucht en kan dit contract gewoon doorlopen. Maar deze periode heeft wel een invloed bij het opzeggen van een huurcontract. Wil de huurder of verhuurder echter het contract vroegtijdig opzeggen, dan zijn hier andere voorwaarden aan verbonden.

In Nederland bestaat deze 9-jarige termijn niet. Dit betekent dat er geen verschillende provisies zijn voor dit unieke scenario. De opsplitsing wordt daar gemaakt in contracten van onbepaalde en contracten van tijdelijke duur, met elk hun eigen voorwaarden tot opzegging.

Een huurovereenkomst kan ook opgezegd worden voor andere redenen. Denk bijvoorbeeld aan overmacht, overlijden van de huurder of verhuurder en wanprestaties. Hier is een overzicht van de mogelijke scenario’s en hoe dit het opzeggen van huurcontracten beïnvloedt, en meer precies, het betalen van een opzeggingsvergoeding.

Huurcontract Loopt Natuurlijk ten Einde

Voor alle duidelijk nog even herhalen. Het natuurlijke einde van een huurovereenkomst in België betekent niet dat deze automatisch opgezegd wordt. Als geen van beide partijen de huurovereenkomst opzeggen dan wordt die automatisch verlengd voor een periode van 3 jaar. In Nederland bestaat deze formule niet. Voor het opzeggen van huurcontracten in Nederland, ga naar Huurcontract Opzeggen Nederland.

Huurcontracten Onbepaalde Duur

Bij een huurcontract van onbepaalde duur is de natuurlijke verlooptermijn 9 jaar, waarna beide partijen de overeenkomst mogen opzeggen zonder een opzeggingsvergoeding te moeten betalen. In het geval van de verhuurder heeft deze een schriftelijke opzeggingsplicht van 6 maanden voor de vervaldag. Voor de huurder is dit slechts 3 maanden.

Huurcontracten Bepaalde Duur

Voor huurcontracten van bepaalde duur bestaat er een opsplitsing in 2 periodes, met name 3 jaar of korter, en langer dan 9 jaar.

Als het huurcontract van tijdelijke duur minder dan 3 jaar bedraagt dan kunnen beide partijen de overeenkomst opzeggen ten laatste 3 maanden voor de vervaldatum van het contract. In dit geval moet niemand een opzegginsvergoeding betaling. Let wel, wordt dit contract niet opgezegd binnen deze termijn, dan wordt de loopduur automatisch verlengd tot een natuurlijke periode van 9 jaar cumulatief.

Bestrijkt uw huurovereenkomst een periode van meer dan 9 jaar, dan dient de verhuurder deze ten laatste 6 maanden voor de vervaldag op te zeggen. Indien dit niet gebeurt zal het contract een automatische verlenging van 3 jaar krijgen.

Huurcontract vroegtijdig opzeggen

Als een van de partijen het huurcontract vroegtijdig wil opzeggen, dan kan dit. Maar hierbij gelden er aparte regels in België. Hierbij een overzicht:

Huurcontracten van 9 jaar

– De Verhuurder mag de overeenkomst stopzetten voor de volgende redenen:

• Om zelf in de woning te gaan wonen. In dit geval is een opzeggingstermijn nodig. Hij hoeft hierbij geen vergoeding te betalen aan de huurder.
• Om familieleden in de woning te laten wonen, of om verbouwingen, heropbouw of renovatiewerken te ondernemen. Ook hier is een opzegtermijn verplicht. Als de verhuurder opzegt na het 3de jaar huurjaar dan is hij geen vergoeding schuldig. Gebeurd de opzeg na de eerste 3 jaar, dan kan hij opzeggen maar moet wel een opzeggingsvergoeding betalen, die berekend zal worden op basis van de natuurlijke resterende duur van de overeenkomst.

– De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen en hij hoeft hier geen reden voor op te geven. De standaard opzegtermijn voor de huurder bedraagt 3 maanden.

• U hoeft geen opzeggingsvergoeding te betalen als U opzegt na de eerste drie jaar. Zegt U daarvoor op, dan dient de huurder een opzegginsvergoeding te betalen aan de verhuurder ten bedrage van:
  • Drie maanden binnen het eerste jaar
  • Twee maanden binnen het tweede jaar
  • Een maand als de opzeg plaatsvindt tijdens het derde jaar

Bij levenslange huurcontracten

Iemand een levenslang huurcontract aanbieden gaat gepaard met sterke opzegbeperkingen voor de verhuurder. De wetgeving hieromtrent is gerelateerd aan de reglementering rond het vruchtgebruik.

In principe kan de verhuurder de overeenkomst niet stopzetten, tenzij dit recht specifiek in de overeenkomst wordt neergeschreven.

Voor de huurder is de wetgeving in dit geval hetzelfde als bij een 9-jarig contract.

Huurcontract Opzeggen Nederland

In Nederland zijn opzegtermijnen en de aanverwante wetgeving best verschillend dan in België. Ook opzeggingsvergoedingen worden op een andere manier geregeld.

Er bestaan in principe 3 soorten standaard huurcontracten in Nederland. Ten eerste het contract van onbepaalde duur, met daarbinnen een opsplitsing tussen contracten met en zonder minimale huurperiode. Het derde type is een huurovereenkomst van tijdelijke duur.

Net zoals in België hebben zowel de huurder als de verhuurder het recht om een overeenkomst op te zeggen, met elk hun specifieke regels en opzegtermijnen.

Opzegging Huurcontract door de Huurder

Indien u als huurder het contract wenst op te zeggen dan moet dit via een aangetekend schrijven gebeuren. U hoeft geen reden op te geven aan de verhuurder. Zeg uw contract zeker op voor de opzegdatum in uw contract. Als deze datum niet in het contract staat, zeg dan op alvorens u de huur betaalt. Zo gaat de opzegtermijn in op de volgende maand.

Huurcontract van Onbepaalde Duur

Uw huurcontract komt automatisch ten einde na de opzegtermijn. Deze opzegtermijn is in Nederland even lang als de betaalperiode van de huur. Betaal je elke maand de huur, dan is de opzeggingstermijn 1 maand. Ook al staat er een langere duur vermeld in het contract, u hoeft zich daar niet aan te houden. Een opzegtermijn kan wettelijk nooit langer zijn dan 3 maanden.

Als u een huurovereenkomst tekende met een clausule minimale huurperiode dan kan U in principe niet opzeggen, tenzij de verhuurder hiermee akkoord gaat. Na verloop van deze periode kan u het contract opzeggen zoals hierboven aangegeven.

Het is van het grootste belang dat U goed overeenkomt met de verhuurder van het pand als u vroegtijdig wil opzeggen. Anders loop je het risico om verder te moeten betalen voor de duur van de minimale huurperiode, of een zware boete te moeten betalen.

Als de verhuurder ermee akkoord is dat u vroeger vertrekt, dan is het aangewezen om hieromtrent een schriftelijke overeenkomst neer te pennen. In dit document staat wanneer u het pand verlaat en dat u niet langer huur hoeft te betalen na uw vertrek.

Tijdelijk huurcontract

Tijdelijke huurcontracten komen in Nederland meer voor dan in België. Een tijdelijk huurcontract is een overeenkomst met vaste begin- en einddatum. In principe kan enkel u het contract opzeggen. Maar je bent wel gebonden aan de afgesproken duur van het huurcontract.

Wenst u toch vroeger te vertrekken, dan kan dit enkel via onderlinge overeenkomst met de verhuurder, zoals bij de minimale huurperiode contracten.

Opzegging Huurcontract door de Verhuurder

Ook de verhuurder heeft het recht om een huurcontract op te zeggen. Hieraan is natuurlijk ook een opzeggingstermijn verbonden. Het opzeggen van deze overeenkomst dient schriftelijk te gebeuren en moet een wettelijke reden vermelden waarom het contract opgeschort wordt. In het geval er medehuurders zijn dan moeten deze elk een brief ontvangen.

In dit schrijven vraagt de verhuurder om binnen de 6 weken te laten weten of de huurder en eventuele medehuurders akkoord gaan met de opzegging. Enkel na schriftelijke instemming van alle betrokken partijen wordt het huurcontract wettelijk beëindigd.

In het geval de huurder en eventuele medehuurders niet akkoord gaan met de opzegging, dan kan de verhuurder na 6 weken naar de rechtbank stappen. De rechter zal dan beslissen of de opgegeven reden wettelijk verplichtend is en een eventuele ontruimingsdatum voor de woning bepalen.

Een uitzondering hierop is voor contracten van tijdelijke duur, waarbij de verhuurder het contract niet kan opzeggen. Tussendoor opzeggen door de verhuurder is bij tijdelijke huurovereenkomsten wettelijk verboden in Nederland.

Wettelijke redenen voor Opzegging Verhuurder

Om als verhuurder de opzegging van een huurcontract te kunnen motiveren, moet hij aan een van deze wettelijke bepalingen voldoen:

• Wanbetaling of regelmatig laattijdige betalingen door de huurder of medehuurders
• De verhuurder wil het pand zelf betrekken of heeft het dringend nodig voor andere persoonlijke redenen
• Indien er onredelijke of illegale voorwaarden gesteld worden door de huurder bij het opstellen van een nieuwe overeenkomst met de verhuurder
• Wanneer de verhuurder een geldend gemeentelijk bestemmingsplan wil uitvoeren op de huurlocatie
• Als de verhuurder kan aantonen dat hij groter belang heeft om het huurcontract stop te zetten, dan het belang van de huurder om op deze locatie verder te blijven wonen.
• Bij tijdelijke verhuur kan de huur soms ook opgezegd worden. Bijvoorbeeld bij terugkeer van de vorige huurder of de verhuurder zelf uit het buitenland om het pand terug zelf te gaan betrekken.

Opzegtermijn verhuurder

Opzeggingstermijnen voor verhuurders worden anders bepaald dan voor de huurder. De periode loopt recht evenredig met duur dat de huurder in het pand vertoefde. Hierbij is de minimale opzegtermijn voor de verhuurder als volgt:

• 3 maanden als de huurder er minder dan 1 jaar woont.
• 4 maanden als hij er meer dan 1 jaar woont.
• 5 maanden als hij er meer dan 2 jaar woont.
• 6 maanden bij een woonduur langer dan 3 jaar.

Wat bij Overlijden?

Je denkt er liefst niet aan, maar overlijdens gebeuren nu eenmaal. Hoe de huurovereenkomst verder afgehandeld wordt is afhankelijk van wie er overleden is.

De Verhuurder Overlijdt

In dit geval verandert er in principe heel weinig. Zowel in België als in Nederland gaat het huurrecht over op de erfgenamen van de verhuurder. Het contract blijft gewoon doorlopen. Het enige wat moet gebeuren is het registreren van de nieuwe verhuurder in het contract. Willen de erfgenamen het huurcontract opzeggen, dan moeten ze aan dezelfde voorwaarden tot opzeg voldoen zoals hierboven al vermeld.

De Huurder Overlijdt

In dit geval eindigt het huurcontract in België op het einde van de tweede maand na het overlijden. Het zijn de erfgenamen die in dit geval de huur moeten betalen, alsook een vergoeding van een maand huur. Willen ze het huurcontract verderzetten dan mag dit aangegeven worden binnen dezelfde periode.

Bij studentenkamers is de wetgeving ietwat anders. In dit geval eindigt de overeenkomst automatisch op de eerste dag van de maand volgend op het overlijden.

In Nederland spreekt de wet over gelijkaardige maatregelen. Het huurcontract verloopt 2 maanden na overlijden. Hier bestaat wel de optie om dit eerder op te zeggen, vanwege de kortere opzeggingstermijnen die in Nederland gehandhaafd worden.

Geen Erfgenamen

Het kan voorvallen dat er geen erfgenamen zijn van de huurder. In dit geval kan de verhuurder aan het gerecht vragen om een bewindvoerder aan te stellen om de inboedel te laten schatten en te verkopen. De opbrengst hiervan is voor de verhuurder. Zowel in België als in Nederland is de wetgeving hieromtrent gelijkaardig.

Medehuurders

Als er medehuurders of samenwonenden zijn, ongeacht de persoonlijke relatie met de overledene, die ook opgenomen zijn in het huurcontract, dan gaan alle huurverplichtingen automatisch over op hen. Dit geldt zowel in België als in Nederland. De huurovereenkomst blijft dus gewoon verderlopen.

Toevallig Tenietgaan van de Woning

Het zal je maar overkomen! Je woont in een huurwoning en door een accident buiten jouw schuld om wordt het pand compleet vernield of onbruikbaar. Wat nu?

Indien deze schade permanent is dan wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden en is er geen sprake van opzeggingstermijnen of vergoedingen, voor zowel huurder als verhuurder.

Indien de schade tijdelijk of slechts gedeeltelijk is, dan kan de huurder vragen om ofwel de huurprijs tijdelijk te verlagen, ofwel om de huur met onmiddellijke ingang te ontbinden.

Wanprestatie

Zowel de huurder als verhuurder moeten aan bepaalde wettelijke verplichtingen voldoen, zoveel is ondertussen wel duidelijk. Wat als een van beide partijen zich niet houdt aan de overeenkomst en bemiddeling geen oplossing brengt?

Stel, de huurder stopt met het betalen van de huur omdat hij vindt dat de verhuurder essentiële herstellingen niet heeft uitgevoerd. Wat dan?

Zowel in België als in Nederland is een schriftelijke aanmaning de eerste stap. Wordt hier binnen de wettelijk bepaalde termijn, 4 weken voor België en 6 weken voor Nederland, geen gevolg aan gegeven, dan kan u naar de rechter stappen.

Deze kan dan beslissen om de tegenpartij te verplichten om haar huurplicht na te komen. Komt er geen uitsluitsel, dan kan hij ook beslissen om het huurcontract te ontbinden. De rechtbank zal dan ook ineens beslissen wie er wat moet betalen aan opzeggingsvergoedingen en eventuele andere schade.

Let op! Enkel de rechter kan in dit geval het contract ontbinden. Enige vorm van clausules in het huurcontract die in dit geval het huurcontract automatisch ontbinden zijn niet wettelijk bindend.

Overdracht van Huur en Onderverhuren

Het verschil tussen de overdracht van een contract en onderverhuren ligt bij de bewoning van het pand. Draagt u de huur over aan iemand anders, dan vertrekt u zelf en gaat ergens anders wonen. Bij onderverhuur verhuurt u een deel van de door u gehuurde woning aan een derde partij. De onderhuurder is in dit geval geen feitelijk samenwonende met u, maar een aparte huurder.

Zowel in België als in Nederland zijn overdracht van een huurovereenkomst en het onderverhuren van een pand enkel mogelijk na schriftelijke toestemming van de originele verhuurder. Vraagt of krijgt u geen toestemming van de verhuurder, of staat er een clausule hieromtrent in het contract die dit verbiedt, dan mag dit niet.

Gaat u er toch mee door, dan bent u verantwoordelijk voor alle nadelige gevolgen die hieraan verbonden zijn. De onderhuurder is nooit schuldig, maar kan wel uit het pand gezet worden als de originele huurovereenkomst tussen de verhuurder en initiële huurder ten einde loopt. Ook eventuele interesten, gerechtelijke kosten, en schadevergoedingen zullen voor uw rekening zijn.

Verkoop van de Verhuurde Woning

Ook hier gaan de wetgevingen in België en Nederland, los van kleine details, hand in hand. Als de verhuurder zijn pand wenst te verkopen, dan kan dit perfect. Hij heeft wel de plicht om aan de kandidaat-koper te melden dat het pand verhuurd is. Gaat de verkoop door dan moet de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst respecteren. Eventuele aanpassingen van de naam op huurcontracten en andere relevante documenten zijn de enige verplichting op dat moment.

Huurbemiddeling

Ondanks alle huurregels, online zoektochten en lokale adviezen, is het mogelijk dat er een discussie tussen huurder en verhuurder ontstaat waar beide partijen geen oplossing voor vinden. Sommige unieke disputen hebben vaak als gevolg dat de regels incorrect geïnterpreteerd of begrepen worden.

Informeer Jezelf

Alvorens naar het gerecht te stappen kan u eventueel bij de huurbemiddeling terecht. Zowel in België als in Nederland bestaat deze dienstverlening. Bevraag je in eerste instantie bij de lokale overheid of de dienstverlenende instantie waar je huurwaarborg staat.

Huurdersbond – Eigenaarsbond – Huurcommissie

Kom je met hun advies er nog niet uit, dan kan je in België terecht bij de Huurdersbond en de Eigenaarsbond. In Nederland kan u voor alle problemen en vragen bij de Huurcommissie terecht. Vaak kan de juiste informatie verschaffen het probleem oplossen.

Vinden jullie nog geen oplossing na deze stap, dan kunnen deze instanties ook een neutrale bemiddelaar aanstellen, die een nuchtere kijk op beide kanten kan werpen.

Gerechtelijke Interventies

Als laatste stap kan u naar het gerecht stappen voor een verzoeningsprocedure. Dit is geen rechtszaak maar een ultieme poging tot bemiddeling en verduidelijking van de wet door een wetspersoon, zoals een advocaat, of in België een vrederechter.

In het geval juridische bemiddeling geen oplossing brengt dan kunnen zowel huurder als verhuurder een juridische procedure opstarten. Let wel, dit gaat gepaard met kosten, neemt vaak veel tijd in beslag, en de beslissingen die hier genomen worden zijn onomkeerbaar.

Huren en Verhuren Zonder Twijfel

Met dit summier overzicht over de wettelijke bepalingen, rechten en verplichtingen – maar ook mogelijkheden voor huurders en verhuurders kunnen jullie alvast aan de slag. Laat de soms wat problematische inhoud van dit artikel u geen angst aanjagen. In de meeste gevallen is het verhuren van een pand een probleemloze ervaring, waarbij beide partijen samenkomen en voordeel halen uit hun overeenkomst.

Deze richtlijnen zijn de persoonlijke interpretatie van onze huurspecialisten. Dit betekent dat de volledige wettelijke tekst door hen summier werd samengevat, waar mogelijk met voorbeelden, in een begrijpelijke taal. Daardoor zijn de adviezen in dit artikel niet wettelijk bindend en dienen enkel als kompas voor wie met vragen zit omtrent dit onderwerp. Bovendien kunnen zowel de wettelijke reglementeringen alsook de gerechtelijke interpretaties hiervan op elk moment aangepast worden.

Komt u der niet uit, vraag dan bijstand aan de Huurdersbond of Eigenaarsbond in België, en voor Nederland bij de Huurcommissie. Zij staan u maar al te graag bij met raad en daad, en verstrekken duiding waar nodig.

Vergeet ook zeker niet om een kijkje te nemen naar onze andere artikelen. Het hoofdartikel over Huurwaarborg, Verzekeringen voor Huurders en Verhuurders, en ons heel praktisch artikel Huurwaarborg Terugvorderen.